2021房產(chǎn)新規(guī) 房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管政策收緊

再過(guò)一個(gè)多月就2021年了，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2020年的樓市基本上已經(jīng)定型?；仡?020年的樓市行情，這注定不是一個(gè)平凡的一年，房?jī)r(jià)在2020年迎來(lái)了人們期盼已久的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

說(shuō)起房?jī)r(jià)，在過(guò)去20年里走出了大牛行情，全國(guó)平均房?jī)r(jià)從2000年的兩千元一路漲到2020年的一萬(wàn)元，漲了4倍，當(dāng)然，大部分城市的房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅比這高很多。房?jī)r(jià)不斷地上漲，也讓買房的人積累了大量財(cái)富。

但是從2019開始，由于央行開始嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管政策收緊，導(dǎo)致不少房企都開始出現(xiàn)資金鏈緊張問(wèn)題。樓市風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也慢慢被遏制了下來(lái)。時(shí)間來(lái)到了2020年，正當(dāng)各地開發(fā)商正在準(zhǔn)備返鄉(xiāng)置業(yè)的活動(dòng)時(shí)，突如其來(lái)的停工停產(chǎn)直接打亂了房企們2020年的計(jì)劃。售樓部關(guān)門，項(xiàng)目停工，高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)被按下了“暫停鍵”。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的不是一兩個(gè)月的售樓部關(guān)門，而且人們的思想觀念開始轉(zhuǎn)變。經(jīng)過(guò)這次事情之后，很多人發(fā)現(xiàn)在經(jīng)歷突發(fā)事件時(shí)，有積蓄才最讓人安心，而背負(fù)著房貸和負(fù)債，在收入受影響后，壓力非常大。所以，不少人不愿意再負(fù)債投資房產(chǎn)，很多人也開始不看好房?jī)r(jià)走勢(shì)。

根據(jù)房企的第三季度銷售業(yè)績(jī)報(bào)表出爐，2020年房企前3季度的業(yè)績(jī)也都出來(lái)了。而根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)全國(guó)TOP30房企前3季度的銷售業(yè)績(jī)完成率顯示，平均完成率69.54%，遠(yuǎn)低于2019年同期水平。如果不是在9月份房企開啟了降價(jià)促銷潮，銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大漲，可能2020年房企在前3季度的銷售業(yè)績(jī)會(huì)不盡如人意。

在今年的“金九銀十”，面對(duì)銷售業(yè)績(jī)不佳和緊張的資金鏈，房企們開啟了降價(jià)促銷模式。事實(shí)證明，不是人們不買房子，市場(chǎng)中沒有房子、需要買房子的剛需還很多，只是房?jī)r(jià)太高買不起罷了。在“金九銀十”的9月全國(guó)TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售額11905.6億，同比增長(zhǎng)29%。在10月全國(guó)TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售額11440.7億，同比上漲25.2%?？梢钥闯?，降價(jià)促銷的作用非常明顯，但是有一點(diǎn)也可以看出，同樣是降價(jià)促銷，10月份的銷售額相對(duì)于9月份還是下跌了，而根據(jù)目前11月份的銷售情況來(lái)看，11月房企的銷售額還會(huì)進(jìn)一步下跌。

2020年已接近尾聲，如果按照如今的房?jī)r(jià)走勢(shì)，2021年的房?jī)r(jià)真的會(huì)下跌嗎?在以下2個(gè)新規(guī)下，2021年房?jī)r(jià)下跌的概率還是比較高的。

第一個(gè)新規(guī)是住建部和央行針對(duì)房企負(fù)債率限制房企融資的“三條紅線”：1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;2：凈負(fù)債率大于 100%; 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

在過(guò)去，為什么房企可以死撐不降價(jià)?其實(shí)就是因?yàn)榉科笤谟龅劫Y金鏈緊張時(shí)也沒必要降價(jià)賣房，繼續(xù)融資、拍地、貸款和抵押就可以獲得大量的流動(dòng)資金。但是不斷地融資、拍地和貸款不但導(dǎo)致房企的發(fā)展規(guī)模和擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越快，其負(fù)債金額和負(fù)債率也一直在上升。就比如根據(jù)華泰證券調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在TOP30房企中，負(fù)債率完全符合“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)的只有5家房企，而且不是國(guó)企就是有國(guó)企背景。而剩下的25家房企中就有9家房企的負(fù)債率完全不符合“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，這其中不乏恒大、融創(chuàng)等龍頭房企。所以大部分房企現(xiàn)在的負(fù)債率都太高。

而“三條紅線”就是為了限制高負(fù)債率房企融資，根據(jù)規(guī)定，如果一個(gè)房企有一項(xiàng)不符合“三條紅線”，則這個(gè)房企每年的有息負(fù)債增速不能超過(guò)10%;如果有兩項(xiàng)不符合，房企每年的有息負(fù)債增速不能超過(guò)5%;如果有三項(xiàng)都不符合規(guī)定，那么有息負(fù)債就不能夠增加;最后就算是一個(gè)房企三項(xiàng)都符合，房企每年的有息負(fù)債增速也不能超過(guò)15%?？梢钥闯觯?ldquo;三條紅線”新規(guī)定未來(lái)幾乎就是限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張的速度，對(duì)于不符合“三條紅線”規(guī)定的房企限制更嚴(yán)重。

所以，對(duì)于目前大部分都不符合“三條紅線”規(guī)定的房企，他們現(xiàn)在最大的任務(wù)就是降低負(fù)債率，以防止以后自己融資受到限制。就如萬(wàn)科董事長(zhǎng)表示房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠(yuǎn)去。對(duì)于降低負(fù)債率，現(xiàn)如今房企最直接有效的方法就是賣房子，這樣不但可以去負(fù)債還可以回籠資金。但是由于調(diào)控政策的原因，現(xiàn)在炒房客都在慢慢退出樓市，炒房客的二手房流入市場(chǎng)反而會(huì)和房企的新房形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。所以，為了吸引市場(chǎng)中購(gòu)買力有限的剛需購(gòu)房者，降價(jià)促銷是唯一且有效的手段。

第二是新規(guī)是今年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，其中規(guī)定：加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?？梢钥闯觯@是銀監(jiān)會(huì)在從居民購(gòu)房杠桿率上調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。如果居民可以利用足夠高的杠桿去買房，依然會(huì)有大量違規(guī)資金流入樓市，還可以繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲。但是現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查居民杠桿率，這會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)房子的購(gòu)買力降低。房企如果不降價(jià)，居民也不會(huì)像以前那樣用高杠桿去買房。所以現(xiàn)在房企面對(duì)購(gòu)買力不強(qiáng)，又不能加大杠桿的剛需，不降價(jià)促銷難以實(shí)現(xiàn)降低負(fù)債率的目標(biāo)。

可以看出，以上兩個(gè)政策一個(gè)是限制房企的融資，一個(gè)是限制購(gòu)房者的融資，其實(shí)都是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)總體的負(fù)債率。而這兩個(gè)新規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)是有向下作用。但是就房企目前面臨的情況、國(guó)家調(diào)控政策和購(gòu)房者的態(tài)度來(lái)看，2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率延續(xù)目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

如果2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)延續(xù)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)走勢(shì)，購(gòu)房者到底該不該買房呢?其實(shí)答案已經(jīng)很清楚了，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目的就是打擊炒房現(xiàn)象，讓房?jī)r(jià)慢慢回歸合理水平。所以對(duì)于以投資目的買房的人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不適合買房了，但是對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)優(yōu)惠活動(dòng)非常多，不少城市房?jī)r(jià)也有所下跌，可以選擇購(gòu)房。畢竟對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，缺的是房子和時(shí)間，沒有時(shí)間再值得浪費(fèi)。